얼마 전 성남시 분당에서 빌라 단지의 토지 유형을 늘리겠다는 공고가 나왔다.
이에 따라 대망의 개발 가능성이 높아졌고, 1차 신도시 특별법과 함께 분당의 부동산 분위기를 알아보고자 한다.
종상향빌라단지
분당구 정자동 역 바로 아래 까치마을은 건영빌라와 함께 옛터로 재건축될 투자수요가 높은 곳이다.
이곳에는 “종환원의 약속을 지켜주셔서 감사합니다”라는 포스터가 게시됐다.
종상향이 아니라 종환원으로 표현할 수 있도록 무슨 일이 있었는지 과거 이야기를 시작해보자. 분당은 계획도시지만 여러 빌라가 밀집해 있지만 저층 건물 형태의 대형 고급 빌라들이 미개발 지역이라고 생각되는 도시를 형성하고 있다.
강남 사람들이 아파트만 만나기를 싫어할까봐 각자 취향대로 선택하라는 국토부 심의였다.
과거 이들 빌라개발은 분류가 없는 일반주거지역이었으나 세분화 과정에서 빌라개발은 제1종, 아파트단지는 제2종으로 일괄 분류된다.
그 위치상 상업지역이나 부분주거지역도 충분히 가능하지만 빌라이기 때문에 제1종 주거지역으로 지정되었다.
그러나 95년 된 저택이 재건축 시대에 접어들면서 역사는 극적으로 변할 수밖에 없다.
재건축사업의 타당성을 위해서는 상향이동이 필수적이었으며, 이를 과거의 본토로 역추적하기 위한 종환원으로 표현하였다.
오히려 1차 신특별시법에 항의할 수밖에 없는 별장지구의 민법상 민원을 답변하고 즉각 거부함으로써 별장촌 재건을 원활하게 할 수 있는 법적 역량을 확보하자는 것이다.
재건의 타당성
그렇다면 단순 재건축의 경제성이 어떻게 변하는지를 알아내는 것이 중요하다.
2023년 첫 공동도시계획건설위원회에서는 분당빌라단지 종환원 등 성남시 2030년 도시관리계획 개편 방안이 논의됐다.
이는 결국 성남이라는 도시가 노후화되고 있기 때문에 사업기회를 더하고 도시개발이 재건될 수 있도록 해당 지역을 직접 언급하겠다는 것이다.
이에 업사이드 공고가 적용될 지역에 대한 자세한 정보도 함께 공개됐다.
도시재생법에 따르면 기존에 4층 이상의 건축활동이 제한되었던 제1종 주거지역에 초고층건축이 가능하게 되어 용적률의 210%까지 재건축이 가능해졌습니다.
퍼블릭 캐릭터 추가, 교대근무 확대, 기부금 수용 등을 통해 건평면적 비율을 최대 250%까지 높일 수 있는 것으로 평가된다.
한마디로 분당은 예외 없이 재건축의 길을 닦은 것이다.
분당은 서현동>정자동>수내동 순으로 재건축 가능하다.
하지만 이 빌라 단지의 수혜자들 중 대부분의 빌라 지역이 충분히 수익을 내고 있어 그 결과 구미동 빌라 단지가 핵심 지역으로 주목받고 있다.
물론 이들은 매우 오랜 시간이 걸리는 장소입니다.
그래서 그곳에서 살 수 있다면 당장 많은 돈을 투자하는 것보다 노후를 살아낸 뒤 기부하는 것이 가장 현실적이라고 생각한다.
분위기
예년과 마찬가지로 개발 계획이 발표되거나 부동산 유형이 발표되면 그 지역은 손님들로 가득 찼습니다.
하지만 가장 오래된 단지인 까치마을 건영빌라와 화이트빌리지 그랑빌에는 농장이나 집을 보러 온 사람이 없었다.
시장 심리가 바닥을 쳤다는 증거다.
서울 평균 집값이 고점 대비 35% 조정된 데 반해 분당 집값은 고점 대비 20% 내외에서 조정된 것도 사실인데 이는 서울의 부동산 분위기와 사뭇 다르다.
기존 4층 빌라는 가동률 210%로 재건축이 가능해 종환원이라고 하지만 가동성만 놓고 보면 분당 최고의 가동성 지역 중 하나가 됐다.
시장의 투자수요는 아직 25년 차이고, 고금리로 인한 재건축으로 인한 체납 위험이 있고, 조정이 미미한 등 여전히 한산하다.
현재 이들 빌라 단지에 투자하려면 약 8억원이 필요하다.
아직 재건축 단계에 이르지 못한 맨션에 8억 원을 투자하기에는 서울에 투자할 부동산이 너무 많기 때문이기도 하다.
우선매수권 > 본건건설 > 재개발 및 재건축 순으로 시장이 회복되면서 시장 회복의 조짐은 더욱 뚜렷해질 전망이다.
졸업 증서
분당의 탄생 과정이 시끄러웠던 것처럼 이제 개발 단계에 접어든 지금은 정치적 공약과 과거의 부끄러움이 다시 한 번 드러난다.
변화의 시기가 온 만큼 기회를 인식하는 시기이기도 합니다.