임차권 등기명령 전세 세입자라면 필수적인 사람에게 가장 중요한 것도 의식주 해결이 되듯이 이에 필요한 부분마저 둥지집이 됩니다.
그러나 나날이 물가가 높아짐에 따라 부동산 가치도 크게 상승했습니다.
지금은 매매뿐만 아니라 임대차 전세월세를 모두 포함해 금전적으로 다소 부담을 느낄 정도의 수준입니다.
게다가 최근에는 금리 상승과 고강도 규제로 인해 많은 분들이 내 집 마련 계획을 실현하기보다 임대를 선택하고 있습니다.
이자와 원금에 대한 부담을 떠안기보다 실질적 월세에 대한 부담을 떠안겠다는 입장이 더 큰 편입니다.
하지만 최근에는 급격히 고점에 달했던 시세가 하락장에서 저점에 도달하다 보니 깡통 전세 문제가 빈발하고 있습니다.
실제로 계약이 끝났지만 보증금을 돌려받지 못하는 일도 한두 번쯤 발생하고 있습니다.
이것은 반드시 전세뿐만 아니라 월세도 마찬가지라는 점인데요. 이런 상황에서 도움이 되는 임차권 등기명령에 대해 알아보려고 합니다.
우선 임대차 계약으로 보증금을 지키려면 임차인으로서 대항력을 가져야 합니다.
세입자 자체만으로 대향력을 얻을 수 있는 것이 아니라 기본적으로 지켜야 할 요건이 존재합니다.
가장 먼저 이사가 이뤄졌다면 전입신고가 필요하고 확정일자와 점유, 즉 실거주가 이뤄져야 대항력이라는 권리를 법적으로 얻을 수 있습니다.
이런 권리를 왜 갖춰야 하는지 그것에 대해 궁금하실 거예요. 당연하게도 요즘은 임대차 계약이라고 해도 보증금 기준이 적지 않습니다.
특히 전세는 매매의 70% 이상에 육박하는 시대인 만큼 정말 억음이 난다는 점입니다.
집값 자체가 높아지면서 용클족이 등장해 재산을 유지하지 못하는 일이 간혹 발생합니다.
이때 은행권에 연체가 일어나면 일정 기한이 지난 뒤 압류돼 경매로 집이 넘어갑니다.
이 과정에서 실제로 보증금을 받을 방법이 없어진다는 점입니다.
그러나 대항력을 얻어 둘 때는 먼저 변제권을 획득할 수 있고, 먼저 경매를 통해 보증금도 되찾을 수 있습니다.
경매로 집이 넘어간 뒤 우선 변제권을 따내고 가장 먼저 보증금 반환을 받을 수 있는 조건이 된다 하더라도 또 다른 문제가 찾아옵니다.
전세보증금을 아직 돌려받지 못한 상태라도 이사를 가야 하는 경우에 해당하는데요. 이때 필요한 것이 임차권 등기명령입니다.
아까 말씀드린 대항력이라고 하는 것은 현재 거주 중인 집에 점유하고 있는 경우에만 효력이 발생합니다.
새로운 주거지로 이사하면 당연히 대항력이 동시에 상실됩니다.
하지만 보증금을 받지 않은 상태에서 효력이 상실된다면 가장 큰 피해는 누가 입을까요? 임차인이 될 것 같은데요. 그러나 본 제도를 통해 등기신청을 해 놓을 때에는 이사를 하더라도 임차인의 권리가 유지되기 때문에 매우 중요한 사항이라고 할 수 있습니다.
임차권 등기명령제도를 이용하려면 임대인의 동의가 필요할 것 같지만 그렇지 않습니다.
이는 임차인이 직접 신청하는 제도인 만큼 상황에 따라 빠르게 신청이 이뤄져야 한다는 것입니다.
우선 현재 거주 중인 임대주택 소재지 관찰지방법원이나 시 또는 군에 위치한 법원을 통해 접수가 가능합니다.
신청과정을 보면 신청서만 접수할 것이 아니라 임대차계약서와 등기부등본, 등본, 내용증명 기타 부동산증명자료가 함께 제출되어야 합니다.
이에 따라 접수가 완료된 후에는 약 14일 정도의 시간이 소요되며, 이후 등기부등본상 기재되어 있음을 확인할 수 있습니다.
많은 분들이 피해를 입었음에도 불구하고 신청 후 등기가 기재되어 있는지 확인까지는 할 수 없습니다.
임대차계약 만료 1개월 전 또는 묵시적으로 계약이 갱신되어 분쟁이 발생한 경우에는 간혹 합의서나 갱신거절 증빙자료가 별도로 필요하므로 절차가 지연되는 경우가 있습니다.
이러한 상황을 고려해서라도 반드시 일정 기한이 지난 후에는 신청이 정상적으로 완료되었는지 확인해야 합니다.
또한 임차권 등기명령제도 이용 시 신청 즉시 새 거주지로 전입하는 경우가 있습니다.
해당 사항은 꼭 주의해야 할 부분 중 하나인데요. 이사한 후에는 점유지가 변경되기 때문에 임차인의 대항력도 상실된다고 했습니다.
등기에 기재되지 않은 상태에서 이사할 경우 추후 또 다른 문제가 다가올 수 있으므로 가급적 등기부 확인을 마친 후 전입하는 것이 좋습니다.
게다가 아파트나 오피스텔의 경우 공동주택에 해당하기 때문에 개별 등기로 구성되어 있습니다.
즉, 집주인이 가구마다 다르다는 것을 의미합니다.
집주인이 한 명에 해당하는 다가구주택이나 건물주가 월세를 내는 빌라의 경우는 개별 등기가 이뤄지지 않습니다.
한 사람만이 건물의 소유주가 되기 때문입니다.
이때는 본 제도의 신청으로 어떤 세대에 문제가 생겼는지를 파악하기 위해 필요하므로 별도의 도면 제출이 필요하다는 점도 잊지 마시기 바랍니다.
보증금 미반환 문제를 겪지 않으려면 최대한 계약 전에 집주인의 등기부등본을 확인해봐야 합니다.
근저당권이 확보된 범위가 높고 부채가 높을수록 경매 위험이 도사리고 있기 때문입니다.
그만큼 재산유지가 어려움을 의미하기 때문에 실질적인 안정적인 거래로 이어가는 것이 가장 좋다고 할 수 있습니다.
요즘은 수도권 깡통 전세에 대한 문제가 끊임없이 일어나는 시기라 보증금을 못 받는 분들이 생각보다 많은데요. 하지만 무작정 이사를 진행하기보다 자산을 지키기 위해서라도 임차권 등기 명령은 반드시 신청해 두는 것이 좋습니다.
생각보다 복잡하지 않은 절차이기 때문에 오늘 정보를 바탕으로 꼼꼼히 보고 안전장치를 걸어두시기 바랍니다.