[원포인트 세법] 부모의 부동산을 담보로 자녀가 대출을 받다
안녕하세요, 장 소장입니다.
수성구를 제외한 모든 지역이 조정 지역 규제에서 벗어났습니다.
그러나 대구는 내년 말까지 입주 물량이 지속되고 분양 대기 물량도 적지 않습니다.
매수 심리가 상당히 마비된 상황이어서 거래량이 좀처럼 회복되지 않는 분위기입니다.
하지만 강한 인플레이션이 상당 기간 이어질 전망이고 대구도 분양가 인상이 적지 않은 수준에 오를 것으로 예상되며, 특히 무주택자들은 무조건적인 눈치 작전이 좋은 전략이라고 판단하지 않습니다.
그 단지의 입지와 상품 가치를 잘 계산해서 급매로 나온 매물과 미분양 물량은 오히려 인수의 기회로 활용하세요. 1주택자 정도도 투자 여력이 있는 분도 비수도권의 투자는 실질적으로 유효합니다.
경제적인 시대의 흐름의 변화로 요즘 젊은 분들은 자력으로 전세와 거주용 주택을 마련하기가 쉽지 않아요. 그래서 여유 있는 분들은 다양한 형태로 아이들을 지원하게 됩니다.
현금 지원이 가장 쉽지 않지만 10년간 비과세 증여 한도가 5천만원밖에 없어 충분한 수준은 아닙니다.
그래서 자산이 있으신 분들은 그저 증여세를 내고 수억원씩 지원하고 주기도 합니다.
그러나 부모도 여력이 모자랄 경우 현금 지원이 거의 되지 않는 경우도 많습니다.
이때 수성구에서는 없는 비상 수성구 지역(비 규제 지역)에서 부모 소유의 부동산을 담보로 아이가 대출을 받아서 그 돈을 활용할 방법이 있습니다.
이 경우 부모님은 단순 담보 제공자인, 차주가 어린애라 원금과 이자는 당연히 아이가 부담해야 합니다.
만약 그 대출이 주거용이 아니라 상업용 부동산 취득 용도라면 그 대출 이자도 역시 경비로 처리할 수 있습니다.
좀 더 자세히 들여다보면 현재 법정 이자는 4.6%이지만 부모님의 남구 소재 아파트를 담보로 4.0%이율로 5억을 빌리려고 하면 법정 이자 4.6%로 실제 대출 이자 4.0%의 차이, 즉 0.6%이율은 증여로 간주합니다.
그러나 부모 자식 간 연간 1천만원 미만의 이자에 대해서는 증여세를 부과하지 않습니다.
그러므로 법정 이자와 대출 이자의 차이 0.6%가 1천 만원으로 금액을 계산하면 약 14억 정도가 나옵니다.
–>그래서 성인의 아이가 사업 목적이나 부동산 취득 등의 이유에서 부모가 갖고 있는 부동산 담보 대출 14억원을 빌려서도 증여세 없이 그 대출 금액을 활용할 수 있습니다.
물론 원금과 이자 납부의 책임은 세입자의 그 아이가 처리해야 하며 그 부동산은 수성구를 제외한, 비규제 지역에 소재해야 합니다.
부모 입장에서도 아이에게 현금으로 지원하기보다는 보유 부동산의 담보 제공이 좀 더 편할지도 모릅니다.
특히 소유 부동산이 여러개 있을 경우에는 이 방법의 활용이 실질적일 수 있습니다.
그리고 또 하나, 부모가 아이에게 현금 2억 정도는 무상으로 빌려서도 증여세가 부과되지 않지만, 이런 경우 2억을 자녀에게 증여하는 경우와 표면적으로는 구별이 어려워서 세무 당국은 증여로 볼 수 있습니다.
적절한 서류 준비에서 향후 발생할 수 있는 소명 절차를 준비할 필요가 있습니다.
약간의 이자라도 매달 계좌 이체로 지불한 레코드를 만들어 맞게 작성한 차용증이나 금전 대차 계약서를 작성하고 두세요. 감사합니다。*written by에 소장, 스송에ー스 부동산[상세한 세무 상담은 사전 세무사와 협의하세요. 실행 전의 세무 상담이 효과적입니다.
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