부동산 가압류 해제, 소멸시효 등을 면밀히 확인하여
소송 중에서도 높은 비율을 차지하는 사건 중 하나는 부동산 관련 소송일 것입니다.
부동산의 경우 그 금액이 굉장히 큰 편이기 때문에 분쟁이 발생하면 피해 규모도 당연히 클 수밖에 없기 때문입니다.
그러니까 부동산 거래를 할 때는 특히 신중을 기해야 한다는 건 당연한 얘기겠죠. 부동산 거래는 일반적으로 공인중개사를 통해 계약을 체결하게 됩니다.
간혹 부동산 컨설팅 등의 업체를 통해 계약을 진행하는 경우도 있을 것입니다.
이처럼 중개인을 통한다면 공인중개사법에 따라 개설 및 등록된 업체인지 여부를 반드시 확인해야 합니다.
공인 중개사는 중개 사무소의 등록증 및 공인 중개사 자격증에 대해서 해당 사무소에 직접 게시하게 되니까 사무실에 등록증과 함께 자격증을 갖추고 있는지 여부를 확인하세요.이를 확인해야 하는 이유는, 개업 공인 중개사의 경우 업무를 개시하기 전에 법대로 보증 보험, 공제에 가입해야 하기 때문에 문제가 발생해도 손해 배상을 받을 가능한 반면 그렇지 않으면 손해 배상을 받기가 어려워질 가능성이 있기 때문입니다.
부동산 계약을 하기 전에 확인해야 할 사항이 있지만 먼저 등기부 등본을 통해서 임차권 등기를 하지 않은 경우가 대부분이므로 현장 확인을 통해서 임차인이 있는지도 별도 확인하지 않으면 안 됩니다.
만약 주택과 공장 등 신축을 염두에 두고 토지 매매를 하거나 허가 구역 내 부동산을 매매하는 경우 미리 행정청의 허가를 확인해야 합니다.
건축 허가의 유무에 대해서는 건축사를 통해 확인하는 경우가 많은데요. 건축사가 관련 법령을 제대로 확인하지 않아 잘못 알리는 사례도 종종 있으므로 관할 행정청에 별도로 확인하는 것이 좋습니다.
계약서를 작성할 때는 등기부상의 소유자와 직접 대면해야 합니다.
간혹 소유권자가 육지나 외국에 거주하는 등의 이유로 대리인과 계약 진행을 하는 경우도 있습니다.
이 경우 위임장과 소유권자의 인감증명서, 그리고 대리인의 주민등록증 등 필요서류를 반드시 확인해야 합니다.
계약서에는 매매대금 및 매매대금 지급시기, 그리고 부동산 인도시기도 꼼꼼히 확인하여 기재하여야 합니다.
아울러 당사자 간에 특별히 협의한 별도의 내용이 존재하는 경우 이를 특약사항으로 기재해 두어야 합니다.
예를 들어 건축을 위하여 토지를 매수하는 경우에는 건축이 허가되지 않는 경우 매매계약을 무효로 하는 취지나 지급된 매매대금의 처리방법에 관하여 특약사항으로 기재할 수 있습니다.
부동산 매매 계약 체결을 한 후 매수인이 계약금만 지급하고 중도금 및 잔금을 지급하지 않으면 매수인은 계약금을 포기하고 계약 해지가 가능합니다.
판매자는 계약금 배액의 2배를 상환한 후 해당 계약을 해지할 수 있습니다.
계약금이 아니라 별도의 금액을 지불하겠다는 약속을 하는 경우도 있지만 손해 배상액이 만약 지나친 경우 법원의 판결에서 감액될 가능성이 있습니다.
중도금 지불을 하고 이후는 당사자 간 합의가 이뤄지지 않는 일방에 의한 계약 해제는 안 됩니다.
다만 미리 일정한 사정이 생겨서 계약을 해제하는 경우, 미리 봐둔 사정이 있다면 중도금을 지불한 뒤에서도 계약 해제를 할 수 있습니다.
또 부동산 등기 특별 조치 법의 경우 부동산 매매 계약 체결일로부터 60일 이내에 소유권 이전 등기 신청을 하도록 규정하고 있어 이를 위반했을 경우 과태료를 부과토록 규정되어 있으므로 기한이 경과하지 않도록 주의해야 합니다.
부동산 가압류의 경우 채권자의 입장에서 채무자가 자신의 부동산을 함부로 처분하는 것을 방지하기 위한 절차입니다.
부동산 가처분 시 소유권이전등기청구와 같은 특정 채권 보유를 하고 있는 사람이 이전등기 등 권한 이행을 할 때까지 해당 목적물 처분을 하는 것을 방지하는 것입니다.
이러한 부동산 가압류 해제 및 가압류를 다룰 때는 종종 이와 함께 가등기나 근저당권 등기를 언급하게 됩니다.
우선 가등기란 부동산 매매를 진행한 후 바로 소유권을 옮길 수 없는 상황에서 미리 이전 권리를 얻기 위해 설정을 하거나 자금을 빌린 후 담보를 목적으로 이행하게 됩니다.
근저당권 등기 역시 돈을 빌린 후 부동산 등을 담보로 제공하게 되어 설정하게 되는 등기를 의미합니다.
보통 채권자들은 이렇게 가압류나 가처분, 가등기와 근저당권 등기를 설정하면 오랜 시간이 지나도 이런 가압류가 그대로 유지된다고 생각하는 경우가 많은데요.그러나 이는 채무자의 재산에 설정되어 있는 권리로 기한 없이 지속될 수 없습니다.
따라서 채무자 입장에서 만약 자신의 토지에 장시간 가압류나 가처분이 있어 부동산 가압류 해제가 가능한지 궁금해하시는 분들도 있는데요.이렇게 가압류 및 가처분 설정이 되어 있는 경우라면 등기 시점으로부터 3년 이내에 본안소송이 제기되지 않으면 취소소송을 통해 부동산 가압류를 해제할 수 있습니다.
매매계약에 의한 가등기의 경우는 소유권이전등기청구권 소멸시효인 10년이 지나면 말소되어 부동산 가압류 해제가 됩니다.
다만 가등기권자가 현재 점유를 하고 있는 중이라면 소멸시효는 적용되지 않는다는 사실도 주의해야 합니다.
또한 담보가등기나 근저당권의 경우 피담보채권의 소멸시효에 맞춰 말소청구를 통해 말소할 수 있습니다.
일반적인 저플러스 5년에서 10년이므로 그 기간을 확인하고 청구해야 합니다.
이렇게 부동산 매매계약 시점부터 가압류나 가등기 그리고 부동산 가압류 해제까지 진행에 궁금한 점이 있으시다면 부동산 전문 변호사의 도움을 받아보세요!
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다만 가등기권자가 현재 점유를 하고 있는 중이라면 소멸시효는 적용되지 않는다는 사실도 주의해야 합니다.
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